#هرروزیک_مفهوم
maximum and best use
بیشترین و بهترین استفاده
در چارچوب استاندارد حسابداری شماره ۴۲، اصطلاح بیشترین و بهترین استفاده به آن استفاده‌ای از دارایی اطلاق می‌شود که از دیدگاه مشارکت‌کنندگان بازار:
- از نظر فیزیکی ممکن باشد،
- از نظر قانونی مجاز باشد،
- از نظر مالی امکان‌پذیر باشد،
و در نهایت، بیشترین ارزش را برای دارایی ایجاد کند.
این مفهوم به‌ویژه برای دارایی‌های غیرمالی (مانند زمین، ساختمان، تجهیزات خاص یا پروژه‌های نیمه‌تمام) اهمیت دارد و مبنای اصلی اندازه‌گیری ارزش منصفانه در چنین مواردی است.
اصول کلیدی
- بازارمحور بودن: «بیشترین و بهترین استفاده» بر اساس دیدگاه مشارکت‌کنندگان بازار تعیین می‌شود، نه نیت یا برنامه‌های داخلی واحد تجاری.
- سلسله‌مراتب منطقی: ابتدا بررسی می‌شود که استفاده‌ای از نظر فیزیکی ممکن باشد؛ سپس قانونی بودن آن سنجیده می‌شود؛ و در نهایت، امکان‌پذیری مالی آن بررسی می‌گردد.
- تمرکز بر بالاترین ارزش: میان گزینه‌های مختلف، استفاده‌ای انتخاب می‌شود که بیشترین ارزش اقتصادی را ایجاد کند.
مثال‌های کاربردی
- زمین شهری:
زمینی در یک منطقه مسکونی – ساخت برج اداری از نظر فیزیکی ممکن است، اما اگر از نظر قانونی فقط کاربری مسکونی مجاز باشد، این گزینه حذف می‌شود. در ادامه میان ساخت آپارتمان‌های لوکس و آپارتمان‌های معمولی، آن گزینه انتخاب می‌شود که بازده مالی بیشتری دارد. - کارخانه قدیمی:
ساختمان کارخانه ممکن است قابل بازسازی یا تخریب باشد. اگر تخریب و تغییر کاربری زمین به مجتمع تجاری از نظر مالی ارزش بالاتری نسبت به بازسازی کارخانه داشته باشد، بیشترین و بهترین استفاده، تغییر کاربری است. - زمین کشاورزی:
اگر در آینده امکان تغییر کاربری قانونی وجود نداشته باشد، حتی اگر ساخت شهرک مسکونی سودآور به‌نظر برسد، تنها استفاده کشاورزی می‌تواند «بیشترین و بهترین استفاده» محسوب شود.
اهمیت در ارزش‌گذاری
- پایه اصلی ارزش منصفانه دارایی‌های غیرمالی: استاندارد ۴۲ تأکید دارد که ارزش منصفانه چنین دارایی‌هایی باید بر مبنای بیشترین و بهترین استفاده تعیین شود.
- حذف سوگیری داخلی: نیت مدیریت (مثلاً نگه داشتن دارایی برای استفاده فعلی) بی‌اهمیت است؛ معیار دیدگاه بازار است.
- افزایش قابلیت مقایسه: شرکت‌های مختلف با دارایی مشابه، وقتی از اصل HBU استفاده می‌کنند، ارزش‌های گزارش‌شده‌شان قابل مقایسه خواهد بود.
چالش‌های عملی
- پیش‌بینی تغییرات قانونی: در اقتصادهای پرنوسان، قوانین کاربری زمین یا محدودیت‌های نظارتی ممکن است تغییر کنند و تعیین HBU را دشوار سازند.
- محاسبات پیچیده مالی: تشخیص اینکه کدام استفاده از نظر مالی امکان‌پذیرتر است، نیازمند مدل‌سازی دقیق هزینه و درآمد و قضاوت حرفه‌ای بالاست.
- تفاوت دیدگاه‌ها: مشارکت‌کنندگان مختلف بازار ممکن است دیدگاه متفاوتی در خصوص بهترین استفاده داشته باشند و ایجاد اجماع دشوار شود.
جمع‌بندی
بیشترین و بهترین استفاده (HBU) یعنی انتخاب آن استفاده‌ای از دارایی که هم ممکن، هم مجاز و هم سودآور باشد و بیشترین ارزش اقتصادی را ایجاد کند. این مفهوم یکی از ستون‌های اصلی استاندارد حسابداری شماره ۴۲ است و تضمین می‌کند ارزش منصفانه دارایی‌های غیرمالی به‌گونه‌ای گزارش شود که بازتاب‌دهنده‌ی واقعی رفتار مشارکت‌کنندگان بازار باشد.
این مفهوم بخشی از چارچوب استاندارد شماره ۴۲ است و در روزهای آینده، سایر اجزاء آن با همین سبک تحلیلی از طریق سایت و شبکه‌های اجتماعی انجمن حسابداران خبره ایران منتشر خواهند شد.
گردآوری، ترجمه و تدوین:
دکتر سید محمد باقرآبادی
انجمن حسابداران خبره ایران
نوآوری در اندیشه، پیشرو در عمل